媒介契約ってなにさ
さて、「売りに出すのは決めた。」
「価格査定もしてもらっておおよその価格も把握できた。」
「不動産業者もよさそうなところの目ぼしもつけた。」
さて、そこで登場するのが、「媒介契約」というものです。
売却を依頼するということは、たとえば弁護士さんや司法書士さんに仕事を依頼するのと
同じで、仕事をいわば委任することになります。
（正確には法律行為を委任するのではなく、その事務を委任するので準委任といいます。）
電話や面談などで、口頭でお願いすれば要件は十分たりる。ということになりますが、
不動産の場合、残念ながら、依頼者と不動産業者の間で昔からトラブルが多かったので、
きちんと依頼者と不動産業者の間で依頼内容を書面で交わし、トラブルを防止しましょう
という趣旨で宅地建物取引業法の施行規則で設けられたのが「媒介契約」というものです。
種類は３種類あります。
「一般媒介契約」 「専任媒介契約」 「専属専任媒介契約」 の３種類になります。
「一般媒介契約」というのは、数社の不動産業者に同時に依頼する形式です。
間口が広くなるぶん、成約する機会も多くなるだろう。
各社競争させたほうが良いだろうと考える方もいらっしゃいますが、
依頼された不動産業者のほうからすると、他社で成約する可能性があるし、
報告義務や責任が薄い分あまり力が入らない傾向にあります。
受けるだけで何もしない業者もいます。
また、他社より先決しなければならないため、売り方が雑になる傾向にあります。
調査不十分なまま、無計画に広告を早く出して先決を目指しますが、決まらないと
あとが続かないとか、
具体的な買い手がいないのに業者同士ひっぱりあって、
肝心な買い手を逃したりすることもあります。
また、一般媒介で依頼する場合は、価格をはじめ同条件で依頼する
必要があります。各社バラバラの価格では、買い手は不信感をもってしまします。
価格を下げる時も同時に下げる必要があります。
「専任媒介契約」というのは、
不動産業者１社だけに依頼する形式です。
但し、依頼者が自ら発見した相手と成約する自己発見取引までは制限していません。
３ヶ月を超えない範囲で１社に専任依頼します。
不動産業者は、２週間に１回以上、依頼者に文書で報告したり、
７営業日以内に不動産流通機構に登録して、
他の業者が客付けしたりできるようにする義務が課せられます。
不動産業者は、自社を介して成約できる可能性が大きくなる分、広告費も出せるし、
落ち着いて営業活動ができます。
３ヶ月を経過して成約できなかった場合は、更新もできるし、
他社や一般媒介に切り替えたることができます。
「専属専任媒介契約」は、不動産業者１社だけに依頼する形式で、
自己発見取引まで制限し、必ずその不動産業者を通すことになります。
１週間に１回の報告義務。５営業日以内に不動産流通機構に登録することになります。
どれを選ぶかは依頼者の自由ですが、信頼できる不動産業者を１社選び、
「専任媒介契約」で依頼する方法が良い結果が得られるケースが多いように見受けられます。
それだけに不動産業者の選定が重要になってきますが・・・・
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