NO２ マンションの専有部分と共用部分の境は？
マンションは「区分所有建物」と言って、各部室が所有権の対象になっています。
１棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物には
「建物の区分所有等に関する法律が適用されます。
この場合、構造上区分された部屋で、それぞれ独立して住居・店舗・事務所等の
用途に使用することのできる部分が「区分所有権」の対象となります。
そしてこの「区分所有権」の対象（目的）となる部屋の部分が「専有部分」です。
簡単に言うと・・部屋の内側が「専有部分」。専有部分以外の部分が
すべて「共用部分」となります。
「共用部分」はマンションの区分所有者全員の共有ということになります。
マンションの、エントランス、廊下、階段、エレベーター、部屋の外の配管などは
「共用部分」である。
などはわかりやすいと思います。
バルコニーはどうでしょうか？
バルコニーは一見部屋と一体で専用的に使える部分なので専有部分とみられがちですが、
部屋の外なので共用部分になります。
区分所有の対象ではなく、緊急時には避難経路にも使われますので、
管理規約にしたがって、あまり物を置いたりすることも制限されます。
バルコニーやルーフバルコニー、専用庭などは、その部屋の住人が
専用使用（専用使用権といいます。）できる共用部分になります。
玄関ドアや窓ガラス、サッシなどの内側は専有部分ですが、外側は共用部分です。
さて、壁、床、天井は、専有部分がどこからどこまでで、
共用部分がどこからどこまでかですが、実は、
とてもややこしく、
学説も、内壁説、壁芯説、上塗説と３つあり、
法律上絶対にこうしなければならないということでなく、管理組合の規約で定めることで、
変更も可能なのです。
実務上は、天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分で、
その上塗り部分が専有部分であるという上塗説を多く採用しますが・・・。
ここで問題なのが、水道やガスなどの配管が専有部分、共用部分のどちらになるかです。
上下に配管された縦管は共用部分です。
横に配管されている枝管はどうでしょうか？
上塗説ですと、天井裏や床下の空間部分は専有部分となり、
その空間に配管されている枝管は専有部分になり、天井や床のスラブ内に
埋まっている配管が共用部分になります。
最近のマンションは二重床が多くコンクリートスラブと床の間に空間をつくり
その空間を利用して配管してあるのでこの場合の枝管は専有部分になります。
古いマンションで直床の場合はコンクリートスラブに配管が埋め込まれている場合もあります。
この場合共用部分となります。（管の取替えが若干大変です。）
配管に穴があいて水漏れして階下に迷惑をかけてしまった場合、共用部分の配管であれば、
管理組合が責任をとります。
専有部分の配管であれば自分で補償しなければなりません。
いずれにしても、管理規約で定められることなので、
どう定めてあるかチェックして知っておくのもよいと思います。
配管においては、メンテナンスする人としない人がいると全体に影響があるので、
管理組合で、壁の中の配管は共用部分とする。と定めるケースも出てきているようです。
NO１ 専有面積の壁芯と内法
マンション選びで特に重視するポイントのひとつに、「広さ」があげられます。
ところが、広告に記載されている専有面積は、
壁芯面積で記載されているので注意が必要です。
まず壁芯面積とは、壁のちょうど真中部分を通る線で囲んだ面積のこと。
たとえば壁の厚さが２０センチだと、実際には住めない、いじれないスペースなのに、
壁１０センチ分の厚さが専有面積として加わっています。
パイプスペース（PS・水道管などを通しているスペース）メーターボックス（MB）や
トランクルームまで含んでいるマンションもあります。
ですから、まったく同じ専有面積のマンションでも、これらのスペースを含んで
表示しているかいないかで、実際の居住面積に差がでてきます。
これにたいして内法面積とは、住戸のコンクリート壁の内側を囲んだ面積です。
パイプスペース、メーターボックス、トランクルームは含まれません。
登記は内法面積で登記されます。
ここで特に注意が必要なのが、床面積が５０㎡前後のマンションです。
「住宅ローン減税」「不動産取得税の軽減措置」「住宅取得資金贈与の特例」等
種々の減税措置は床面積が５０㎡以上でないと受けられません。
減税措置が適用されるかどうかは、登記簿に記載された内法面積で判定されます。
パンフレットや広告の記載は５０㎡以上あっても壁芯面積なので
登記簿に記載された面積が５０㎡に満たないと軽減措置の適用を受けられないので
注意が必要です。
壁芯面積の表示はもちろん法的に認められており、広告の記載のほかマンションの
共用部分の持分割合、敷地権の持分割合、管理費や修繕積立金の負担割合等も
壁芯面積の計算による専有面積の割合で計算します。
逆に内法面積が使われるのは登記の場合ぐらいです。
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