Ｑ．セットバック（道路後退）って何？ Ｖｏｌ．２
Ａ．
都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として、道路に２メートル以上接して
いなければなりません。
これを接道義務といいます。
次にこの道路はなんでも良いというわけでなく、
道路の幅が最低でも４メートル必要なのです。
これは例えば火事などの際に、消防車等がその場所にすみやかに行けることを
念頭においてつくられた法律です。
繰り返しますと、幅が４メートル以上の道路に２メートル以上接していない
敷地の建物は違法ということになってしまいます。
しかしこの法律が出来る前から存在していた建物は
すべて取り壊さないといけないのでしょうか？
それでは、そこに住んでいらっしゃる方は困ってしまいますよね。
そこでこの建築基準法が適用される前（昭和２５年１１月２３日以前）
または都市計画区域に編入される以前から存在し、
それに沿って建物が立ち並んでいたような道路で特定行政庁
（原則的には人口２５万人以上の市では市長のこと）が指定すれば、
建築基準法上の道路と認められます。
このような道路を「２項道路」または「みなし道路」と呼び、
建築基準法上の道路とみなされ建物の建築が可能となる代わりに、
道路の中心から２メートルの位置まで敷地を後退させる必要があり、
これによって、将来的に４メートルの道路幅を確保しようとするものです。
道路の中心線から２メートルの位置が敷地と道路との境界線とみなされるため
「セットバック」した部分の土地は、たとえ個人の所有のままでも
建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、
また、「セットバック」部分に塀や門などを立てることもできません。
ここに植木鉢などを並べて置いている風景をよく見かけますが、
本来は置いてはいけないものなのです。
新築時に「セットバック」した部分は私有地のままでもよいのですが、
分筆して市に寄付（単価はとても安いが買取る場合もあり）するのが良いでしょう。
後退部分の測量、分筆、所有権移転費用は市の負担で行います。
固定資産税の対象面積も減りますし、道路舗装・側溝工事、
後退した道路部分の維持管理も市で行います。
私有地のままだと原則的に個人で維持管理することになります。
Q．建ぺい率、容積率ってなに？ Ｖｏｌ．１
Ａ．
敷地に建てることのできる建物の大きさは、建ぺい率と容積率によって制限されます。
建ぺい率は「建築面積の敷地面積に対する割合」で、
用途地域との組み合わせで定められています。
建築面積は建物の１階部分の平面面積にほぼ等しい。
つまり、敷地の何％まで建物を建ててもよいかという広さを規制する数値です。
建ぺい率６０％なら敷地の４０％を庭など建物のないスペースとして
確保しなければなりません
一方、容積率は「延べ床面積の敷地面積に対する割合」で、
こちらも用途地域との組み合わせで定められています。
容積率２００％といえば、５０坪の敷地に延べ１００坪までの建物が建てられるということです。
敷地に適当な空地を確保し、採光・通風等を満足させて
防災上の安全を確保しようとするものなので、一概に建ぺい率や容積率が小さければ損、
大きければ得というものではありません。
一般に住居系の用途地域では良好な住環境を確保するため建ぺい率、容積率を
小さく定めています。
建ぺい率には、角地の場合の緩和。
防火地域内での耐火建築物に対する緩和などがあります。
容積率で注意が必要なのが、
前面道路の幅員が１２ｍ以下の場合（大半の住宅地がそうですね）に
容積率が規定の数値よりも制限されること。
また、道路斜線、隣地斜線、北側斜線といった別規定の制限で、
容積率のすべてを使えない場合が多いことなどです。
また容積率にも緩和規定（不算入規定）があります。
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