今、ナゼ 中古住宅・マンション 第１話
■お宅の「危機管理」はなされていますか
もしもの話ですが、賃貸住宅に住んでいる家族の方で、
一家の大黒柱であるお父さんがなくなられたらどうなることでしょう。
今まで６万円や８万円（場合によっては１０数万円）の家賃を払っていたのが、
途端に払えなくなるはずです。
ところが、「マイホームお父さん」が亡くなっても、生命保険付きのローン（※１）が
あれば、
家を失うことなく家族は安心です。
「賃貸パパ」にもしものことがあってお母さんが働くとなっても、
場合によっては今までの家賃の金額すら稼ぐことが難しくなるかもしれません。
お父さんが亡くなり、２万円か３万円のアパートに入ることをイメージしてみません
か。
このときになって、「せめて家賃だけでも払わなくてすめば・・・」
と嘆いても後の祭りです。
（※１）住宅ローンを組むと、ほとんどの場合、同時に生命保険に加入することになり
ます。団体信用生命保険（通称、だんしん）といい 民間金融機関の融資では強制
加入となります。
住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって、
生命保険会社が住宅ローン残高を全部支払ってくれます。
家の住宅ローンがなくなった状態でその家は遺族や本人の所有のままとなります。
金融機関が、ローンの利用者をまとめて生命保険会社に申し込むもので、掛け金も安
く、また加入時年齢による条件の差がなく、メリットの多い保険です。
■ローンによる「住」の備えが安心への近道
「うちの人は、大丈夫だから・・・」と、のんびりしていられるでしょうか。
４０歳で、ガンや脳出血で倒れる方の比率もますます増加しています。
そとで活動するお父さん方は、事故に遭遇することも多くなります。
そう考えると、一日なりとものんびりしていられないのが普通ではないでしょうか。
ご主人にもしものことがあった場合、住宅ローンには、ローン残金について保険が利き
ますので、
残債を返済する必要がなくなります。
これで「住」は安心です。
「衣・食・住」といいますが、「住」さえ確保できれば、「衣」、「食」を切り詰める
ことでなんとか生活はやっていけるものです。
「住」さえあれば、なんとでもなる！
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第２話
■ご存知ですか？ ローンの支払い金額
物価も安定し、金利が低水準の今は、ローンの返済負担も軽く、
家賃並の支払いで購入できる物件も数多くあります。
ご主人にもしものことがあった場合の家賃負担等の心配もありますから、
ご家族の危機管理の面からも、今こそ本気で持ち家を検討する
絶好の機会ではないでしょうか？
①ご夫婦とも危機感をもっているところは、もうマイホームを実現しているはずです。
②ご夫婦のどちらかが危機感をもっておられる場合も、マイホーム実現が間近のはずです。
③ご夫婦どちらも考えていなかった方、今すぐ検討に入ってみてはいかがでしょうか。
■「価格破壊」の恩恵を受ける中古物件！
いま、地価は、まだまだ安値で、12年前（長野冬季オリンピックの前）の
半値以下と言ってもいいぐらいの状況です。
大盤振る舞いの政府の減税措置や低金利を背景に、
中古物件の購入に絶好のチャンスと言えるでしょう。
現状の価格と12年前の物件の価格を比べると正に天国と地獄といった感じがします。
住宅ローンの毎月の支払いよりも、賃貸住宅の毎月の家賃の方が高くつく現在、
自分のマイホーム計画については、本気になって考え、早めに手を打つべきです。
■ 「金利安」、「価格安」、今こそチャンス！
次に、「中古物件を買いたいと思うが、どう思うか」
とあなたの友人・知人に聞いてみませんか。
「いま家は買うべきではないよ。まだ価格は下がるよ」
という人がいるかもしれません。
挙句に、「低金利？」まだまだずっと続くでしょう。と無責任な言葉まで出てきます。
同じ友人・知人に、バブル最盛期に同じ質問をしてみたとします。
これらの友人は口を揃えて「今買っておけばすぐに値上がりするよ・・・」
という会話があったのではないかと想像されます。
たんに、友人・知人だけでなく、一億国民すべてがこのようにわめき立てていました。
大手企業も、銀行も、政府もバブルまみれになってしまいました。
「買ったら儲かる」「１年もしない内に倍になる」不動産を儲けの材料にしようとし
た、
いわゆるキャピタルゲインを狙った人の致命的誤算でした。
当時は賃貸マンションを１０万円で借りていた人が、
同じ地域の、同じ間取りの物件を購入し、ローンを組んだとすると、
おそらく支払いは２０万円以上になっていたのではないかと思われます。
ですからその頃は賃貸アパートや賃貸住宅に住んでいたほうが、懸命だったはずです。
しかし、今はどうでしょうか・・・・・？
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第３話
■「中古マンション」 ここがお得！
銀行の貸出金利は２％台でまだまだ割安です。
物件価格はこれから先どうなるかわかりませんが
長い目で見ると金利は間違いなく上昇し、
ローンの支払い負担が増えていくのは明らかです。
それならば、少しでも金利の低いときに購入しておこうという人たちは、
積極的に購入しています。
また中古物件の価格は、いままで値下がり傾向が続き、
ひと頃からみれば驚くほど割安に買うことができます。
しかも比較的便利な場所に。まさに価格破壊的と言っても過言ではないでしょう。
価格も安く、しかもローン金利も低い、
おまけに税金の優遇措置が目白押しの今は、絶好の買いチャンスといえます。
総理府の調査では、家を所有していない（借家等に住んでいる）人の８割が、
「マイホームを持ちたい」という希望をもっています。
いかに潜在需要が大きいかがわかります。
それでは、「中古物件のここがお得！」という理由をかいつまんでご説明していきまし
ょう。
ワケその１・・月々の家賃よりローンの支払いが安くなるケースが多い
●売マンション １５００万円
（自己資金３００万円、銀行融資１２００万円利用した場合のご返済例）
弊社では、ローンのご相談をお受けしています。
お気軽にご相談ください。
ここでは、マンションを例にご説明していますが、中古住宅も考え方は同じです。
ワケその２・・中古マンションは支払いがラク
もともと値下がりしている上、２０％位の頭金を出せば、ローン負担が軽くてすみま
す。
もちろん、条件によっては頭金０で全額借り入れも可能です。
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第４話
ワケその３・・新築マンションは住んだ途端に中古
中古物件はすでに値が下がっています。
一方、新築物件は入居したその日から中古になり、途端に価格は下落します。
これが「キャピタルロス」です。
新築物件ではキャピタルロスばかりで、支払い方法によってはそのロス分も
ひたすらローンを払い続けることになります。
その点、中古物件は元から値が下がっているわけです。
ワケその４・・中古マンションは税金面で有利・・・大盤振る舞いの税瀬措置！
①住宅ローン控除
マンション等の耐火建築物の場合築後２５年以内、
耐火建築物以外の建物であれば、築後２０年以内の建物で
公的融資や民間融資を返済期間１０年以上で借りた場合に、
原則１０年間にわたって所得税から一定額を控除する制度、
住宅取得促進税制（ローン控除）があります。
②不動産取得税も軽減措置
●税率４％が３％とする特例措置が講じられています。
（平成２４年３月３１日まで）
●固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地等の評価額を２分の１
として計算することが出来ます。
（平成２４年３月３１日まで）
③登録免許税
●売買による土地の所有権移転登記税率２％が１％に
（平成２３年３月３１日まで）以後段階的に税率があがります。
●一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の移転登記、
抵当権の設定登記の税率が軽減されています。
（平成２３年３月３１日まで）
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第５話
ワケその５・・お父さんにもしもの事があっても
ローンには、残額に生命保険がつきます。
大黒柱にもしものことがあった場合でも、
ローンの残額分は生命保険が支給され、持ち家は安心です。
住居費がただであれば、衣・食は徹底して切りつめることで、
お母さんのパートで凌いでいけ、生活が成り立ちます。
成人病（生活習慣病・・・脳溢血、脳梗塞、クモ膜下出血、心筋梗塞）
ガン、交通事故適齢期のお父さん、もしものことがあった時には、
いい乗用車や、高級ゴルフ道具、愛用の釣竿よりも、
いったい何が大切なのか考えてみませんか。
もちろん、趣味や愛車も必要ではありますが、
たとえ中古車でも動けば足りるわけですから、切りつめるべき分は切りつめて、
住宅ローンに充ててもいいのではないでしょうか。
ワケその６・・お父さんの元気の源“マイホーム”
近くの同僚、知人ですでに持ち家の方を見てみませんか、みんなパワーが出ているはず
です。
持ったものにしかわからない幸福感が体中に満ちあふれているはずです。
借家住まいのお父さんは自宅の前に帰ってくると、
家の中の奥さんと子どもの顔を思い浮かべてにんまりしますが、
持ち家のお父さんは自宅の全景を見てにんまりし、
ドアの前に立って家の中の奥さんと子供の顔を思い浮かべてもう一度にんまりしま
す・・・・。
「よし、お父さんは明日も頑張るぞ! たとえ高級ウイスキーを焼酎にかえても、
家族みんなを家なき子にすることはないからな・・・」
パワーに満ちあふれるはずです。
■ 絶対に持ち家にすべき
私たちが生活する基本となるものに「衣・食・住」という言葉があります。
現在の生活の中で、「衣類と食事」を人から「借りる」ことはないと思います。
ところが、「住まい」については、いまだに家を借りている人が多いのはどうしてでし
ょうか。
「衣」と「食」は、このご時勢、切り詰めればどうにでもなりますが、
一番大切な「住」を賃貸で借りるなんて・・・・
という言葉が聞こえてきます。
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第６話
■なぜ中古住宅・中古マンション
新築マンションが安い価格で販売されるので、
ついそちらの方に目が行ってしまいますが、
新築マンションには次のような落とし穴もあることに注意してください。
新築住宅の場合にも同様の注意が必要です。
①モデルルームだけで、実際の間取りをみることができない。
②日当たり、眺望が、物件が出来上がって入居したときにしか見えない。
③近隣にどんな人が入居してくるのか、戦々恐々とするものがある。
④コンクリートの湿気が完全にとれるまでに３年くらいかかる。
神経痛、喘息の人には不向き。高齢者は神経痛、小児は喘息になる恐れすらある。
⑤夫婦共働きの家では、昼間の外部との換気が殆どなされないので、
ますます室内に悪い物質が淀む恐れがある。
⑥マンション業者の中には、不良債権を抱えたままの業者も多く安心できない。
もし、不良債権の処理に該当する会社と契約したら、
万一の場合あとの責任は誰もとってくれない。
これに対し、中古物件の場合には、次のようなメリットが考えられます。
①バブル期のマンションは高かっただけあって、サッシなど、すべてにブランド品が使
われており、
高品質である（安価な外国製品を使っている例もありますが・・・。）
②専有部分のリフォームは問題ありませんし、共用部分についても工法が進んでおり
マンション管理の法律も整備されて、中古マンションの寿命がさらに長くなっていま
す。
■安い！ 建物も管理も見える！
「マンションは何千万円もして人生最大の買い物なのに高いか、安いか分からないし
どうやって選んだらよいか分からない人が読む本」
エクスナレッジムック社、高田七穂氏他著の記事より引用
■実物が目の前にあるのが強み
「前のアパートから徒歩５分なんですよ。
それに、毎日前を通って建物の状態とか、住んでいる人たちの雰囲気とかも分かってま
したしね。
価格だって、新築の時より１０００万円も安かったんです。メリットが多いでしょ
う。」
築３年のマンションを買ったＴさん。
今までは、「マンションはルールがたくさんあって複雑だから、
めんどうくさい」と言っていたのですが、立地と物件が非常に気に入ったとのことで
す。
「思い切って購入しました。今は快適ですよ。
日当たりも確認したし、管理会社もしっかりしたところだし。
住んでいる人たちのメンテナンスに対する意識も結構高いしね。
やはり住む前から状況が分かるのっていいですよね」と嬉しそうに言います。
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第７話
■生活イメージがわきやすい
マンション管理関係者の中には、「買うなら中古がいいのではないですか」
とアドバイスする人が少なくありません。
もちろん価格の安さは大きな理由ですが、それ以上に薦めるわけは「現物を見て買える
から」。
彼らの言う”現物”とは、購入しようとしている室内の保全状況だけにとどまりませ
ん。
室内からの眺望、日当りの変化、外壁から受ける建物の雰囲気、
集会室や敷地内公園の使用状況、廊下やエレベーターの使い方といった住民のマナー、
管理員のレベルから管理会社の業務対応まですべてが含まれているのです。
青田売りの新築マンションは、まだ建物がないうちに売られるわけですから、
中古住宅と同じようにチェックすることはできません。
Ｙさんは、「僕はあんまり図面とかモデルルームとか見ても、よくイメージわかないほ
うなんで。
自分の部屋がどうなるかなんて想像もできませんよ。
それに、住んでからうるさく音を出す人が上にいたなんてことが分かったらしんどいで
すよね」
といいます。
この言葉通り、購入前に上下階の人からも事前に「音の問題はどうですか」
と情報を仕入れています。
■リフォームして好みの住居に
最近、築２年のマンションを買ったのはＨさん。
「ラッキーでしたね。いつかは住んでみたいと思っていたマンションだったんです。
たまたま売りに出されるなんて。
新築時より、８００万円下がっていたんですよ」と声は弾んでいます。
続けて「室内も問題ないし、新築にこだわる必要なんてないじゃないですか」と言いま
す。
専門家である建築士も、中古マンションの良さを認めます。
彼らが薦める理由の一つに、「築後２,３年たったマンションなら初期のクレームが
大体出つくしている」ことがあげられます。
例えば、新築入居当初によく聞かれるのが「壁にカビが生えてきた」という苦情です。
これは、新築当初はコンクリートがまだ水分を放出しているために起こりやすくなるの
です。
それも築後２から３年ほどすれば落ち着いてくるとのこと。
さらに、リフォームすれば室内の間取りやキッチンの設備なども好みどおりに
変えられることも大きなポイントです。
立地が気に入ったけれど、間取りがいまひとつ使いにくいといった場合でも、
あきらめることはありません。
物件価格の安さを利用して、思い切ってリフォームすればむしろ新築マンションより
自分のスタイルに合った住居を手に入れることが出来ます。
また、リフォームの費用としてローンを組んだ場合、工事の面積や金額などの条件を満
たせば
購入時のローンに加えて住宅ローン減税の対象になり、税金が戻ってきます。
中古マンションを取得した人に購入理由をたずねた調査によると、
１位は「予算が手ごろだった」８６．３％、
続いて「リフォームすれば快適に住めると思ったから」４６．７％という結果が出てい
ます。
中古のメリットは多いのです。
新築マンションだけに限定せずに、視野を広げてみるのもよいのではないでしょうか。
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第８話
■なぜ中古住宅
◎中古住宅で１５～１８年もたつと、ほとんど土地の価格になっています。
土地を買っても、テント生活ができるわけではありませんが、
中古住宅であれば当然のことながら、電気、ガス、水道、台所、浴室がついています。
簡単なリフォームと美装（清掃）を施すだけで、快適な生活ができる物件がたくさんあ
ります。
おまけに将来新しく建てかえるにも、もともと土地の価格に近い手頃な金額ですから、
解体するにも抵抗がありません。
◎比較的新しい物件でも、外構工事、カーポート工事などは売買価格の計算に
入っていないことも多く、建物の年数に応じた価格に、
土地の相場を加えた売買価格になっている場合も多く、
大幅に割安になる物件が多数あります。
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