2008年05月25日
NO２ マンションの専有部分と共用部分の境は？
マンションは「区分所有建物」と言って、各部室が所有権の対象になっています。
１棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物には
「建物の区分所有等に関する法律が適用されます。
この場合、構造上区分された部屋で、それぞれ独立して住居・店舗・事務所等の
用途に使用することのできる部分が「区分所有権」の対象となります。
そしてこの「区分所有権」の対象（目的）となる部屋の部分が「専有部分」です。
簡単に言うと・・部屋の内側が「専有部分」。専有部分以外の部分が
すべて「共用部分」となります。
「共用部分」はマンションの区分所有者全員の共有ということになります。
マンションの、エントランス、廊下、階段、エレベーター、部屋の外の配管などは
「共用部分」である。
などはわかりやすいと思います。
バルコニーはどうでしょうか？
バルコニーは一見部屋と一体で専用的に使える部分なので専有部分とみられがちですが、
部屋の外なので共用部分になります。
区分所有の対象ではなく、緊急時には避難経路にも使われますので、
管理規約にしたがって、あまり物を置いたりすることも制限されます。
バルコニーやルーフバルコニー、専用庭などは、その部屋の住人が
専用使用（専用使用権といいます。）できる共用部分になります。
玄関ドアや窓ガラス、サッシなどの内側は専有部分ですが、外側は共用部分です。
さて、壁、床、天井は、専有部分がどこからどこまでで、
共用部分がどこからどこまでかですが、実は、
とてもややこしく、
学説も、内壁説、壁芯説、上塗説と３つあり、
法律上絶対にこうしなければならないということでなく、管理組合の規約で定めることで、
変更も可能なのです。
実務上は、天井・床・壁のコンクリート製の躯体部分は共用部分で、
その上塗り部分が専有部分であるという上塗説を多く採用しますが・・・。
ここで問題なのが、水道やガスなどの配管が専有部分、共用部分のどちらになるかです。
上下に配管された縦管は共用部分です。
横に配管されている枝管はどうでしょうか？
上塗説ですと、天井裏や床下の空間部分は専有部分となり、
その空間に配管されている枝管は専有部分になり、天井や床のスラブ内に
埋まっている配管が共用部分になります。
最近のマンションは二重床が多くコンクリートスラブと床の間に空間をつくり
その空間を利用して配管してあるのでこの場合の枝管は専有部分になります。
古いマンションで直床の場合はコンクリートスラブに配管が埋め込まれている場合もあります。
この場合共用部分となります。（管の取替えが若干大変です。）
配管に穴があいて水漏れして階下に迷惑をかけてしまった場合、共用部分の配管であれば、
管理組合が責任をとります。
専有部分の配管であれば自分で補償しなければなりません。
いずれにしても、管理規約で定められることなので、
どう定めてあるかチェックして知っておくのもよいと思います。
配管においては、メンテナンスする人としない人がいると全体に影響があるので、
管理組合で、壁の中の配管は共用部分とする。と定めるケースも出てきているようです。
2008年05月24日
Ｑ．セットバック（道路後退）って何？ Ｖｏｌ．２
Ａ．
都市計画区域内では、建築物の敷地は原則として、道路に２メートル以上接して
いなければなりません。
これを接道義務といいます。
次にこの道路はなんでも良いというわけでなく、
道路の幅が最低でも４メートル必要なのです。
これは例えば火事などの際に、消防車等がその場所にすみやかに行けることを
念頭においてつくられた法律です。
繰り返しますと、幅が４メートル以上の道路に２メートル以上接していない
敷地の建物は違法ということになってしまいます。
しかしこの法律が出来る前から存在していた建物は
すべて取り壊さないといけないのでしょうか？
それでは、そこに住んでいらっしゃる方は困ってしまいますよね。
そこでこの建築基準法が適用される前（昭和２５年１１月２３日以前）
または都市計画区域に編入される以前から存在し、
それに沿って建物が立ち並んでいたような道路で特定行政庁
（原則的には人口２５万人以上の市では市長のこと）が指定すれば、
建築基準法上の道路と認められます。
このような道路を「２項道路」または「みなし道路」と呼び、
建築基準法上の道路とみなされ建物の建築が可能となる代わりに、
道路の中心から２メートルの位置まで敷地を後退させる必要があり、
これによって、将来的に４メートルの道路幅を確保しようとするものです。
道路の中心線から２メートルの位置が敷地と道路との境界線とみなされるため
「セットバック」した部分の土地は、たとえ個人の所有のままでも
建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれず、
また、「セットバック」部分に塀や門などを立てることもできません。
ここに植木鉢などを並べて置いている風景をよく見かけますが、
本来は置いてはいけないものなのです。
新築時に「セットバック」した部分は私有地のままでもよいのですが、
分筆して市に寄付（単価はとても安いが買取る場合もあり）するのが良いでしょう。
後退部分の測量、分筆、所有権移転費用は市の負担で行います。
固定資産税の対象面積も減りますし、道路舗装・側溝工事、
後退した道路部分の維持管理も市で行います。
私有地のままだと原則的に個人で維持管理することになります。
００４ 消費税の話
消費税はどうなるの？
不動産の取引では、土地は非課税で、建物だけに課税されます。
例えば土地２０００万円、建物１０００万円の消費税は、
土地は非課税なので建物の１０００万円だけが課税対象となり、税額は５０万円になります。
但し、消費税は、日本国内において「事業者が（事業として）対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供に対し課税されますので、
個人が売主の中古住宅、中古マンションを購入する際には、事業ではありませんので、建物にも消費税はかかりません。
ちなみに私どもが成約時に受領する仲介手数料には、消費税がかかります。
よろしくお願いします。
００３ 土地の所有権移転の登録免許税の軽減
土地の売買による所有権移転登記を申請するときに
課税されるのが登録免許税で、本来の税率は２％ですが、
軽減措置により１％になっています。
（平成２３年３月３１日まで）
→１．３％（平成２３年４月１日～平成２４年３月３１日）
→１．５％（平成２４年４月１日～平成２５年３月３１日）
と段階的に引き上げられることが決定しています。
いずれにしても、お早目の土地購入を・・・お考えください。
００２ 相続時精算課税制度
住宅取得資金の相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、簡単に言うと、６５歳以上の親が子供に、
財産を２５００万円まで贈与しても、翌年税務署に申告すれば贈与税がかからない。
（相続時に加算精算）という画期的な制度ですが、さらに住宅資金については、
親が６５歳未満でもよい。（平成２６年１２月３１日まで）
という特例が認められます。
制度該当には他の税の軽減措置同様に諸条件がありますので
詳しくはお問い合わせ下さい
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