2007年12月15日
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第３話
■「中古マンション」 ここがお得！
銀行の貸出金利は変動金利でなんと1％を切り、
固定金利でも２％台でまだまだ割安です。
物件価格はこれから先どうなるかわかりませんが
長い目で見ると金利は間違いなく上昇し、
ローンの支払い負担が増えていくのは明らかです。
それならば、少しでも金利の低いときに購入しておこうという人たちは、
積極的に購入しています。
また中古物件の価格は、いままで値下がり傾向が続き、
ひと頃からみれば驚くほど割安に買うことができます。
しかも比較的便利な場所に。まさに価格破壊的と言っても過言ではないでしょう。
価格も安く、しかもローン金利も低い、
おまけに税金の優遇措置が目白押しの今は、絶好の買いチャンスといえます。
総理府の調査では、家を所有していない（借家等に住んでいる）人の８割が、
「マイホームを持ちたい」という希望をもっています。
いかに潜在需要が大きいかがわかります。
それでは、「中古物件のここがお得！」という理由をかいつまんでご説明していきまし
ょう。
ワケその１・・月々の家賃よりローンの支払いが安くなるケースが多い
●売マンション １５００万円
（自己資金３００万円、銀行融資１２００万円利用した場合のご返済例）
弊社では、ローンのご相談をお受けしています。
お気軽にご相談ください。
ここでは、マンションを例にご説明していますが、中古住宅も考え方は同じです。
ワケその２・・中古マンションは支払いがラク
もともと値下がりしている上、２０％位の頭金を出せば、ローン負担が軽くてすみま
す。
もちろん、条件によっては頭金０で全額借り入れも可能です。
００1 不動産取得税
軽減措置の手続きお忘れなく！
不動産を取得したあと、しばらく経ってから請求される税金が
「不動産取得税」です。
不動産の取引で、最後に残代金を支払うと所有権移転登記といって、
売主から買主へ登記を移転します。
法務局では移転登記が行われると、法務局から各市町村の税務課へ
「登記済通知書」などが送られ、さらに各市町村と県の地方事務所が
連絡をとりあって、不動産取得の状況把握などをおこなっています。
不動産の引渡しを受けて、すこし落ち着いた頃（油断している頃）
（だいたい３ヶ月後くらい）に長野地方事務所から厳めしい封筒で
「不動産取得申告書等の提出について」という案内文と、「不動産取得申告書」
それから「税金の納付書」が金額入りで郵送されてきます。
見るからに記入するには難しそうな申告書や当然のように入っている金額
の記載された納付書を見て、あわてて、
これは払わなければならないものだろうと、
納付書の金額どおりに納付を済ませてしまう方もいます。
すこしお待ち下さい！
よーくみると、軽減制度のお知らせ、と不動産取得税減額申請書が
同封してあります。
個人の住宅の場合には、土地・家屋ともに軽減措置があります。
軽減措置の適用があればゼロ～数万円程度で済む場合がほとんどです。
弊社では、不動産のご契約の前に不動産取得税がいくらかかるのか、
軽減措置の適用を受けたらいくらになるのか事前に計算してお知らせするとともに、
お年寄りなどには上記の納付書が郵送された時点でご来店いただき
軽減措置の手続きについてご相談させていただいてます。
2007年12月14日
NO１ 専有面積の壁芯と内法
マンション選びで特に重視するポイントのひとつに、「広さ」があげられます。
ところが、広告に記載されている専有面積は、
壁芯面積で記載されているので注意が必要です。
まず壁芯面積とは、壁のちょうど真中部分を通る線で囲んだ面積のこと。
たとえば壁の厚さが２０センチだと、実際には住めない、いじれないスペースなのに、
壁１０センチ分の厚さが専有面積として加わっています。
パイプスペース（PS・水道管などを通しているスペース）メーターボックス（MB）や
トランクルームまで含んでいるマンションもあります。
ですから、まったく同じ専有面積のマンションでも、これらのスペースを含んで
表示しているかいないかで、実際の居住面積に差がでてきます。
これにたいして内法面積とは、住戸のコンクリート壁の内側を囲んだ面積です。
パイプスペース、メーターボックス、トランクルームは含まれません。
登記は内法面積で登記されます。
ここで特に注意が必要なのが、床面積が５０㎡前後のマンションです。
「住宅ローン減税」「不動産取得税の軽減措置」「住宅取得資金贈与の特例」等
種々の減税措置は床面積が５０㎡以上でないと受けられません。
減税措置が適用されるかどうかは、登記簿に記載された内法面積で判定されます。
パンフレットや広告の記載は５０㎡以上あっても壁芯面積なので
登記簿に記載された面積が５０㎡に満たないと軽減措置の適用を受けられないので
注意が必要です。
壁芯面積の表示はもちろん法的に認められており、広告の記載のほかマンションの
共用部分の持分割合、敷地権の持分割合、管理費や修繕積立金の負担割合等も
壁芯面積の計算による専有面積の割合で計算します。
逆に内法面積が使われるのは登記の場合ぐらいです。
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第４話
ワケその３・・新築マンションは住んだ途端に中古
中古物件はすでに値が下がっています。
一方、新築物件は入居したその日から中古になり、途端に価格は下落します。
これが「キャピタルロス」です。
新築物件ではキャピタルロスばかりで、支払い方法によってはそのロス分も
ひたすらローンを払い続けることになります。
その点、中古物件は元から値が下がっているわけです。
ワケその４・・中古マンションは税金面で有利・・・大盤振る舞いの税瀬措置！
①住宅ローン控除
マンション等の耐火建築物の場合築後２５年以内、
耐火建築物以外の建物であれば、築後２０年以内の建物で
公的融資や民間融資を返済期間１０年以上で借りた場合に、
原則１０年間にわたって所得税から一定額を控除する制度、
住宅取得促進税制（ローン控除）があります。
②不動産取得税も軽減措置
●税率４％が３％とする特例措置が講じられています。
（平成２７年３月３１日まで）
●固定資産税評価額に税率をかけて計算しますが、宅地等の評価額を２分の１
として計算することが出来ます。
（平成２７年３月３１日まで）
③登録免許税
●売買による土地の所有権移転登記税率２％が
平成２４年３月３１日までは1.3％、平成２５年３月３１日までは１．５％。
●一定の要件をそなえた住宅用の家屋については、所有権の移転登記、
抵当権の設定登記の税率が軽減されています。
（平成２５年３月３１日まで）
2007年12月13日
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第５話
ワケその５・・お父さんにもしもの事があっても
ローンには、残額に生命保険がつきます。
大黒柱にもしものことがあった場合でも、
ローンの残額分は生命保険が支給され、持ち家は安心です。
住居費がただであれば、衣・食は徹底して切りつめることで、
お母さんのパートで凌いでいけ、生活が成り立ちます。
成人病（生活習慣病・・・脳溢血、脳梗塞、クモ膜下出血、心筋梗塞）
ガン、交通事故適齢期のお父さん、もしものことがあった時には、
いい乗用車や、高級ゴルフ道具、愛用の釣竿よりも、
いったい何が大切なのか考えてみませんか。
もちろん、趣味や愛車も必要ではありますが、
たとえ中古車でも動けば足りるわけですから、切りつめるべき分は切りつめて、
住宅ローンに充ててもいいのではないでしょうか。
ワケその６・・お父さんの元気の源“マイホーム”
近くの同僚、知人ですでに持ち家の方を見てみませんか、みんなパワーが出ているはず
です。
持ったものにしかわからない幸福感が体中に満ちあふれているはずです。
借家住まいのお父さんは自宅の前に帰ってくると、
家の中の奥さんと子どもの顔を思い浮かべてにんまりしますが、
持ち家のお父さんは自宅の全景を見てにんまりし、
ドアの前に立って家の中の奥さんと子供の顔を思い浮かべてもう一度にんまりしま
す・・・・。
「よし、お父さんは明日も頑張るぞ! たとえ高級ウイスキーを焼酎にかえても、
家族みんなを家なき子にすることはないからな・・・」
パワーに満ちあふれるはずです。
■ 絶対に持ち家にすべき
私たちが生活する基本となるものに「衣・食・住」という言葉があります。
現在の生活の中で、「衣類と食事」を人から「借りる」ことはないと思います。
ところが、「住まい」については、いまだに家を借りている人が多いのはどうしてでし
ょうか。
「衣」と「食」は、このご時勢、切り詰めればどうにでもなりますが、
一番大切な「住」を賃貸で借りるなんて・・・・
という言葉が聞こえてきます。
2007年12月12日
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第６話
■なぜ中古住宅・中古マンション
新築マンションが安い価格で販売されるので、
ついそちらの方に目が行ってしまいますが、
新築マンションには次のような落とし穴もあることに注意してください。
新築住宅の場合にも同様の注意が必要です。
①モデルルームだけで、実際の間取りをみることができない。
②日当たり、眺望が、物件が出来上がって入居したときにしか見えない。
③近隣にどんな人が入居してくるのか、戦々恐々とするものがある。
④コンクリートの湿気が完全にとれるまでに３年くらいかかる。
神経痛、喘息の人には不向き。高齢者は神経痛、小児は喘息になる恐れすらある。
⑤夫婦共働きの家では、昼間の外部との換気が殆どなされないので、
ますます室内に悪い物質が淀む恐れがある。
⑥マンション業者の中には、不良債権を抱えたままの業者も多く安心できない。
もし、不良債権の処理に該当する会社と契約したら、
万一の場合あとの責任は誰もとってくれない。
これに対し、中古物件の場合には、次のようなメリットが考えられます。
①バブル期のマンションは高かっただけあって、サッシなど、すべてにブランド品が使
われており、
高品質である（安価な外国製品を使っている例もありますが・・・。）
②専有部分のリフォームは問題ありませんし、共用部分についても工法が進んでおり
マンション管理の法律も整備されて、中古マンションの寿命がさらに長くなっていま
す。
■安い！ 建物も管理も見える！
「マンションは何千万円もして人生最大の買い物なのに高いか、安いか分からないし
どうやって選んだらよいか分からない人が読む本」
エクスナレッジムック社、高田七穂氏他著の記事より引用
■実物が目の前にあるのが強み
「前のアパートから徒歩５分なんですよ。
それに、毎日前を通って建物の状態とか、住んでいる人たちの雰囲気とかも分かってま
したしね。
価格だって、新築の時より１０００万円も安かったんです。メリットが多いでしょ
う。」
築３年のマンションを買ったＴさん。
今までは、「マンションはルールがたくさんあって複雑だから、
めんどうくさい」と言っていたのですが、立地と物件が非常に気に入ったとのことで
す。
「思い切って購入しました。今は快適ですよ。
日当たりも確認したし、管理会社もしっかりしたところだし。
住んでいる人たちのメンテナンスに対する意識も結構高いしね。
やはり住む前から状況が分かるのっていいですよね」と嬉しそうに言います。
2007年12月11日
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第７話
■生活イメージがわきやすい
マンション管理関係者の中には、「買うなら中古がいいのではないですか」
とアドバイスする人が少なくありません。
もちろん価格の安さは大きな理由ですが、それ以上に薦めるわけは「現物を見て買える
から」。
彼らの言う”現物”とは、購入しようとしている室内の保全状況だけにとどまりませ
ん。
室内からの眺望、日当りの変化、外壁から受ける建物の雰囲気、
集会室や敷地内公園の使用状況、廊下やエレベーターの使い方といった住民のマナー、
管理員のレベルから管理会社の業務対応まですべてが含まれているのです。
青田売りの新築マンションは、まだ建物がないうちに売られるわけですから、
中古住宅と同じようにチェックすることはできません。
Ｙさんは、「僕はあんまり図面とかモデルルームとか見ても、よくイメージわかないほ
うなんで。
自分の部屋がどうなるかなんて想像もできませんよ。
それに、住んでからうるさく音を出す人が上にいたなんてことが分かったらしんどいで
すよね」
といいます。
この言葉通り、購入前に上下階の人からも事前に「音の問題はどうですか」
と情報を仕入れています。
■リフォームして好みの住居に
最近、築２年のマンションを買ったのはＨさん。
「ラッキーでしたね。いつかは住んでみたいと思っていたマンションだったんです。
たまたま売りに出されるなんて。
新築時より、８００万円下がっていたんですよ」と声は弾んでいます。
続けて「室内も問題ないし、新築にこだわる必要なんてないじゃないですか」と言いま
す。
専門家である建築士も、中古マンションの良さを認めます。
彼らが薦める理由の一つに、「築後２,３年たったマンションなら初期のクレームが
大体出つくしている」ことがあげられます。
例えば、新築入居当初によく聞かれるのが「壁にカビが生えてきた」という苦情です。
これは、新築当初はコンクリートがまだ水分を放出しているために起こりやすくなるの
です。
それも築後２から３年ほどすれば落ち着いてくるとのこと。
さらに、リフォームすれば室内の間取りやキッチンの設備なども好みどおりに
変えられることも大きなポイントです。
立地が気に入ったけれど、間取りがいまひとつ使いにくいといった場合でも、
あきらめることはありません。
物件価格の安さを利用して、思い切ってリフォームすればむしろ新築マンションより
自分のスタイルに合った住居を手に入れることが出来ます。
また、リフォームの費用としてローンを組んだ場合、工事の面積や金額などの条件を満
たせば
購入時のローンに加えて住宅ローン減税の対象になり、税金が戻ってきます。
中古マンションを取得した人に購入理由をたずねた調査によると、
１位は「予算が手ごろだった」８６．３％、
続いて「リフォームすれば快適に住めると思ったから」４６．７％という結果が出てい
ます。
中古のメリットは多いのです。
新築マンションだけに限定せずに、視野を広げてみるのもよいのではないでしょうか。
2007年12月10日
今、ナゼ 中古住宅・マンション 第８話
■なぜ中古住宅
◎中古住宅で１５～１８年もたつと、ほとんど土地の価格になっています。
土地を買っても、テント生活ができるわけではありませんが、
中古住宅であれば当然のことながら、電気、ガス、水道、台所、浴室がついています。
簡単なリフォームと美装（清掃）を施すだけで、快適な生活ができる物件がたくさんあ
ります。
おまけに将来新しく建てかえるにも、もともと土地の価格に近い手頃な金額ですから、
解体するにも抵抗がありません。
◎比較的新しい物件でも、外構工事、カーポート工事などは売買価格の計算に
入っていないことも多く、建物の年数に応じた価格に、
土地の相場を加えた売買価格になっている場合も多く、
大幅に割安になる物件が多数あります。
2007年06月17日 - 2007年06月23日 « 中部エース － 長野市の不動産、マンション、一戸建てトップへ » 2007年12月16日 - 2007年12月22日
